Portugal : Investir au Portugal – MAGAZINE TERRESENS #5

Investir au Portugal

A l’heure où 73 biens immobiliers seraient achetés chaque jour au Portugal par des étrangers, l’avocat Pedro Pinto décrypte l’attractivité de Lisbonne, capitale « start up » d’un pays à la qualité de vie exemplaire

Textes par : Jocelyne Vidal – Article issu du Magazine Terrésens 5

D’où vient selon vous, l’engouement des investisseurs étrangers pour le Portugal?

Je crois que cet engouement vient du fait que le Portugal est perçu aujourd’hui comme un pays présentant d’excellentes conditions en termes de qualité de vie, de sécurité, d’accueil et d’intégration des étrangers. Cette sensation de sécurité et d’hospitalité dans un environnement de plus en plus cosmopolite, fait du Portugal une destination privilégiée pour les retraités, comme pour les investisseurs et les porteurs de  projets.

Ainsi Lisbonne est-elle aujourd’hui considérée comme une ville « start up », idéale aux yeux des jeunes entrepreneurs, pour initier de nouveaux projets. Et Porto va suivre, avec une dynamique spécifique.  En attendant, tous les projecteurs se braquent sur Lisbonne. La capitale vient en effet de recevoir la première réunion de la conférence mondiale « Web Summit ». Après avoir accueilli plus de 50.000 conférenciers, entrepreneurs et multinationales du secteur, cette conférence mondiale s’est ancrée pour trois ans dans la capitale portugaise.

Par ailleurs , certains avantages fiscaux, tel le régime du résident non habituel, jouent un rôle décisif pour séduire un nombre important d’acquéreurs potentiels de maisons au Portugal.

Pouvez-vous nous donner quelques exemples de prix au m2 à Lisbonne ?

A Lisbonne le marché de l’immobilier offre une large palette de prix . Pour l’achat d’un appartement, les premiers prix se situent entre 2 301€ /m2 et 3 552€/m2. Comptez  4 754€/m2 en catégorie moyenne, 5 789€/m2 pour un appartement de bon standing et 7 882€/m2 pour un appartement de prestige. En ce qui concerne les maisons, l’offre démarre entre 1 580€  et 2 778€ le mètre carré et affiche des prix de 3 497€/m2 pour des maisons de standing moyen, 4 054 à 5 766€/m2 pour des demeures d’exception.

Quel est le régime fiscal d’un Français qui choisit de s’installer au Portugal ?

Tout citoyen français qui décide de transférer sa résidence fiscale au Portugal sera imposé selon le principe de l’imposition universelle, c’est-à-dire que l’impôt sur le revenu des personnes physique (IRS) portera sur l’ensemble de ses revenus, y compris ceux obtenus hors du territoire portugais.

Cependant, il a la possibilité de demander le statut de « résident non habituel », actuellement en vigueur au Portugal et soumis à certaines conditions. Ce statut peut être demandé par toute personne établissant sa résidence fiscale sur le territoire portugais, à condition de ne pas y avoir été résidente au cours des cinq années précédentes. Le statut de « résident non habituel » est attribué pour une durée de 10 ans, y compris l’année de son inscription comme résident sur le territoire portugais.

Les revenus perçus par un résident non habituel sont imposés de la façon suivante :

1. Revenus de source portugaise

Les revenus nets des catégories A (travail salarié) et B (travail indépendant) provenant d’activités à haute valeur ajoutée, à caractère scientifique, artistique ou technique, perçus par des résidents non habituels sur le territoire portugais, sont imposés au taux spécial de 20%, si l’option de leur englobement n’est pas exercée. Cette option de l’englobement, si elle est effective, implique l’obligation d’englober la totalité des revenus de la même catégorie. En ce qui concerne les autres revenus des catégories A et B (non considérés à haute valeur ajoutée) et les revenus des autres catégories perçus par des résidents non habituels, ils sont englobés et imposés selon les règles générales établies dans le Code de l’IRS.

2. Revenus de source étrangère

Ces revenus sont exonérés en vertu des conventions internationales tendant à éviter la double imposition.

De quel dispositif fiscal bénéficie l’acquéreur d’une résidence secondaire au Portugal ?

Les Français qui ont fait le choix d’une résidence secondaire au Portugal sont des résidents non habituels sur notre territoire. Ils perçoivent à l’étranger les revenus d’un travail salarié et bénéficient de l’exonération, à condition, soit d’être imposés dans l’autre État contractant, conformément à la convention visant à éviter la double imposition signée entre le Portugal et cet État, soit d’être imposés dans l’autre pays, territoire ou région où ils sont domiciliés. En l’absence de convention visant à éviter la double imposition signée avec le Portugal, il faudra apporter la preuve que les revenus ne proviennent pas du territoire portugais, au regard des critères prévus à l’article 18-1 du CIRS.

Ajoutons que les revenus du travail indépendant, les revenus du capital, les revenus fonciers et les gains provenant de plus-values bénéficient de l’exonération, si l’on réunit l’une des deux conditions suivantes :

1. a) Ils sont imposés dans l’autre État contractant, conformément à la convention visant à éviter la double imposition signée entre le Portugal et cet État ;
2. b) Ils sont imposés dans l’autre pays, territoire ou région, conformément au modèle de convention fiscale concernant le revenu et la fortune de l’OCDE, interprété selon les observations et les réserves formulées par le Portugal, dans les cas où il n’existe pas de convention visant à éviter la double imposition signée avec le Portugal, pour autant qu’ils ne figurent pas sur la liste approuvée par le ministre d’État et des Finances (Arrêté nº 292/2011, du 8 novembre 2011) concernant les régimes d’imposition privilégiée, clairement plus favorables, et que ces revenus ne soient pas considérés comme obtenus sur le territoire portugais, au regard des critères prévus à l’article 18-1 du CIRS.

Notons enfin que les résidents non habituels sur le territoire portugais qui perçoivent des pensions et retraites de l’étranger bénéficient de l’exonération, à condition de se situer dans l’un des deux cas suivants :

1. a) Les revenus sont imposés dans l’autre État contractant, conformément à la convention visant à éviter la double imposition signée entre le Portugal et cet État ;
2. b) Ces revenus ne sont pas considérés comme obtenus sur le territoire portugais, au regard des critères prévus à l’article 18-1 du CIRS.

Dans quel cadre légal s’inscrit l’achat d’une résidence secondaire au Portugal ?

L’achat d’une résidence secondaire au Portugal n’implique pas que le propriétaire  réside dans cet État. Son achat est assujetti aux droits de mutation (Impôt municipal sur les transmissions immobilières à titre onéreux – IMT) et aux droits de timbre, ainsi qu’à la taxe foncière annuelle (Impôt municipal sur les immeubles – IMI).

Le propriétaire peut opter, s’il n’y établit pas sa résidence, pour la location classique de son bien immobilier (auquel cas il pourra déduire des revenus provenant de la location les IMI et les droits de timbre payés) ou  pour une location à durée limitée (“short term rental”).

Les revenus provenant de la location urbaine classique sont assujettis dans l’État où se situe le bien immobilier -le Portugal-,  au taux d’imposition autonome de 28%.

Dans le cas des revenus provenant du « logement local », la détermination du revenu net de la catégorie B obéit aux règles applicables aux résidents fiscaux au Portugal ([1].) bénéficiaires d’un taux de 25%.

Quel est le coût des frais de notaire, des droits d’enregistrement ?

 Les frais de notaire ne sont pas fixés par la loi. Etant donnée la privatisation de la profession de notaire au Portugal, les honoraires sont fixés librement. Il n’en est pas moins prudent de prévoir une fourchette de 500 à 1 500€ pour les honoraires du notaire lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Quant aux coûts d’enregistrement, ils sont fixés dans la loi, chaque acte de registre foncier étant payé 250 €.

Dans le cadre d’un investissement locatif, la loi portugaise protège-t-elle le bailleur en cas d’impayés ?

  Les changements récemment intervenus dans la législation des baux, ont créé un encadrement favorable à la protection  du bailleur en cas de défaillance de paiement des loyers par le locataire, pourvu que les contrats de bail soient biens rédigés et contiennent les clauses adéquates. Dans ce cadre, la loi prévoit aujourd’hui une procédure administrative plus rapide pour l’éviction des locataires défaillants.

Est-il encore temps d’investir au Portugal ?

 Absolument, surtout à Lisbonne , à Porto et dans d’autres régions concernées par des programmes de réhabilitation ou de renouvellement de zones dégradées. D’importants programmes d’appui à ces investissements sont en cours, avec une forte adhésion des municipalités et de l’Etat portugais qui a fait sa priorité du développement du tourisme et de l’attractivité du pays pour les ’investisseurs étrangers.

Vos conseils à un futur investisseur ?

    Disposer de bonnes informations sur l’environnement économique du pays. S’appuyer sur des conseils juridiques, fiscaux, financiers, commerciaux et techniques de qualité. Comprendre les usages locaux, ne pas chercher à transposer la réalité de son pays d’origine sur un projet d’investissement au Portugal, s’adapter au savoir-faire local, qui surprendra, j’en suis sûr, dans le bon sens du terme…  Le Portugal est reconnu pour l’excellence de ses professionnels, au savoir-faire exporté dans le monde entier. D’où l’intérêt de recourir, au moins dans un premier temps, à un partenaire local pour s’imprégner de la réalité portugaise.

(1. )[1] Le « logement local » est considéré comme une activité de prestation de services d’hébergement (article 4 du DL nº 128/2014). Ce sont donc des revenus de la catégorie B.Si le montant de ces revenus ne dépasse pas 200.000 €, ils relèvent du régime comptable simplifié (même s’il est toujours possible d’opter pour la comptabilité organisée) et le coefficient appliqué est de 0,15, c’est-à-dire que seuls 15% des revenus sont imposés et que 85% des revenus provenant du « logement local » sont considérés d’office comme des charges. Il faut préciser toutefois que le nouveau Budget de l’État pour 2017 prévoit une augmentation du coefficient de 0,15 à 0,35.Si le montant de ces revenus est supérieur à 200.000 €, ils relèvent obligatoirement du régime de comptabilité organisée, où le montant imposable est calculé après déduction de toutes les charges réelles concernant le bien.

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